Обременение ипотека на квартиру. Как её продать?

Обременение ипотека на жилую недвижимость – вроде бы давно этот вопрос стал обыденным. Но процесс продажи квартиры с ипотекой до сих пор неотработан полностью, и в каждом банке вам предложат свои условия. Юрист по недвижимости Коллегии адвокатов «Титул» Киселёв Сергей Олегович расскажет, как банки, а иногда, отдельные клерки, могут перестраховываться.

Обременение ипотека – распространенный вид ограничения на проведения юридических действий с квартирой. Когда граждане, ищут банк, в который можно обратиться за ипотечным кредитом, то обращают внимание на всё и на стоимость кредита, и на условия выплаты, и на быстроту оформления и одобрения кредита именно на квартиру, которую вы выбрали. Вот только, на задаются вопросом, как поведёт себя кредитное учреждение, при продаже квартиры под ипотекой.

Обременение ипотека на квартиру, и последующая её продажа – условия банков разняться, не выработаны единые банковские стандарты этого вопроса. Самый беспрецедентный подход к продаже ипотечного жилья  – у Сбербанка, лидера на российском рынке ипотечных кредитов. Банк требует полностью погасить задолженность по ипотеке, а уже потом продавец может снять обременение ипотека, и регистрировать сделку с жилой недвижимостью. Вроде, чего уже проще, продавец, получив денежные средства за квартиру, тут же гасит свой долг перед банком. Но, на такую схему готовы не многие кредитные учреждения, а если покупатель собирается тоже брать ипотеку, то данная схема не работает. Банки не кредитуют покупку жилой недвижимости, если она находится в залоге другого банка. Так же она не работает, если среди покупателей присутствуют несовершеннолетние.

Рассмотрим шаблон, как в таких случаях работает Сбербанк:

– подписывается между сторонами сделки предварительный договор купли – продажи;

– продавец берет в банке справку об остатке выплаты ипотеки;

– открывается аккредитив, или берутся в аренду две банковские ячейки. Одна для погашения долга банку, вторая для остатка по договору. Со второй ячейки продавец сможет забрать деньги, только после того, как договор пройдёт государственную регистрацию;

– заключается основной договор купли – продажи;

– продавец забирает деньги с первой ячейки и рассчитывается с банком, потом снимает обременение ипотека (на это может уйти до недели);

-потом регистрирует договор в Росреестре.

Для покупателя при проведении такой сделки существуют риски, т.к. он гасит долг покупателя перед банком своими деньгами. А вдруг покупатель откажется? А вдруг с ним, что – то произойдёт? Деньги, конечно, вернуться через суд – а это время и нервы.

Можно действовать по другому. Если сумма оставшегося кредита не велика, то продавец может взять потребительский кредит и погасить свою ипотеку, а после продажи квартиры погасить и потребительский кредит. Здесь уже присутствуют риски для продавца, а вдруг покупатель пойдёт на попятную, тогда придётся гасить уже потребительский кредит, а это совсем другие выплаты. А следующего покупателя найти тоже не быстрый вариант.

Обращайтесь за помощью к юристу по недвижимости, и он поможет договориться с банком, рассмотрев все варианты, как погасить ипотеку и наиболее выгодно продать квартиру.